Inquilino que no paga el alquiler: pasos y plazos en Argentina
Pasó un mes, pasaron dos y el inquilino no paga. Es una de las situaciones más estresantes para un propietario o una inmobiliaria chica. La buena noticia: si sabés qué pasos seguir y los documentás bien, tu posición es mucho más sólida.
Acá te explicamos el camino habitual. Es información general, no reemplaza el consejo de un abogado. Los plazos reales dependen de tu contrato y de la jurisdicción.
Primero: revisá qué dice el contrato
Antes de mandar nada, leé el contrato. Desde el DNU 70/2023, en los contratos nuevos las partes pactan con mucha libertad plazo, índice y frecuencia de ajuste. Y también suelen pactar las consecuencias del incumplimiento. Fijate:
- Cuál es la fecha de vencimiento del pago.
- Si hay mora automática o hace falta una intimación.
- Si se pactaron intereses o punitorios por atraso.
- Qué dice sobre la rescisión por falta de pago.
- Quién es el garante o qué garantía se dio (garante, seguro de caución, depósito).
Si el contrato es anterior al DNU, puede regirse por reglas distintas. Ahí la consulta profesional es todavía más importante.
Paso 1: el reclamo amistoso y por escrito
Muchas veces el atraso se resuelve acá. Escribí un mensaje o un mail claro, con el período adeudado y el monto. Que quede constancia. Evitá los tonos agresivos: lo que digas puede leerse después en un juicio.
Si el inquilino explica que tiene un problema puntual, podés acordar un plan de pagos. Si lo hacés, firmalo por escrito. Un acuerdo verbal no te protege.
Paso 2: la intimación fehaciente
Si no hay respuesta o no hay pago, el paso siguiente es intimar de forma fehaciente. Lo más común es la carta documento. Ahí le reclamás el pago de lo adeudado y le das un plazo para ponerse al día.
¿Cuántos días? Depende. Muchos contratos fijan un plazo de intimación, y ese suele ser el que manda. Si el contrato no dice nada, un abogado te va a indicar un plazo razonable según el caso. Por eso conviene no improvisar.
La carta debería incluir:
- Los períodos y montos adeudados.
- Los intereses, si están pactados.
- El plazo para pagar.
- La advertencia de que, si no paga, vas a iniciar las acciones que correspondan.
Si hay garante, intimalo también. Es clave para poder reclamarle después.
Paso 3: mediación y reclamo judicial
Si el plazo vence sin pago, se abre la vía formal. En varias jurisdicciones hay una instancia de mediación previa antes de ir a juicio. Consultá cómo funciona en la tuya.
Si no hay acuerdo, se inicia la demanda. Se puede pedir el desalojo y el cobro de lo adeudado. Los tiempos de un juicio varían mucho según el tribunal, y no hay un número que sirva para todos los casos. Contá con que no es inmediato.
Resumen de pasos
| Etapa | Qué hacés | Plazo |
|---|---|---|
| Revisión del contrato | Verificar mora, punitorios y garantías | Al detectar el atraso |
| Reclamo amistoso | Mensaje o mail con detalle de la deuda | Cuanto antes |
| Intimación | Carta documento al inquilino y al garante | El que fije el contrato o indique tu abogado |
| Mediación | Instancia previa, si corresponde | Según la jurisdicción |
| Juicio | Desalojo y cobro de deuda | Variable |
Errores que conviene evitar
- Esperar demasiado. Cuanto más se acumula la deuda, más difícil es recuperarla.
- Cortar servicios o cambiar la cerradura. Hacerte justicia por mano propia puede traerte problemas legales serios.
- Aceptar pagos parciales sin dejar constancia. Pueden interpretarse de formas que te perjudiquen. Siempre entregá recibo y aclará que es pago a cuenta.
- Reclamar con montos mal calculados. Si el contrato tiene ajuste por ICL, IPC u otro índice, la deuda tiene que reflejar bien cada actualización.
Cómo llegar mejor preparado
Lo que más ayuda en un conflicto es tener todo ordenado: contrato, recibos, historial de pagos, comunicaciones y cálculos de ajuste. Con eso podés demostrar qué se debe y desde cuándo.
Para eso, herramientas como AlquilerGo te sirven: calculan los ajustes por ICL e IPC, avisan a los inquilinos antes del vencimiento, controlan qué se pagó y qué no, y generan los recibos. Detectás el atraso el primer día, no al tercer mes.
Conclusión
Si el inquilino no paga: revisá el contrato, reclamá por escrito, intimá de forma fehaciente y, si hace falta, andá a mediación y a juicio. Actuá rápido y documentá todo. Y antes de dar cada paso formal, consultá con un abogado de confianza, porque los detalles cambian según el contrato y el lugar.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de atraso tiene que haber para iniciar el reclamo?
No hay una regla única. Depende de lo que diga el contrato. Lo recomendable es reclamar apenas aparece el atraso y consultar a un abogado.
¿Puedo sacar al inquilino por mi cuenta si no paga?
No. Cambiar la cerradura o cortar servicios puede traerte problemas legales. El desalojo se tramita por la vía judicial.
¿Hace falta mandar carta documento?
Es la forma más usada para intimar de manera fehaciente y dejar prueba. Revisá el contrato y consultá con un profesional.
¿Puedo reclamarle al garante?
Sí, si el contrato lo prevé. Conviene intimarlo también, junto con el inquilino, y consultar a un abogado cómo hacerlo.
¿Cuánto tarda un desalojo?
Varía mucho según la jurisdicción y el caso. No hay un plazo fijo, así que conviene planificar con asesoramiento legal.
Dejá de hacer estas cuentas a mano
Con AlquilerGo subís el contrato y todos los meses se calcula solo el ajuste, se le avisa al inquilino y queda registrado el pago con su recibo.
Probar gratisUsar la calculadoraEste artículo es informativo y no reemplaza el asesoramiento de un abogado o corredor inmobiliario matriculado. Revisá siempre las cláusulas de tu contrato.